近日，全球私募巨头——黑石集团（Blackstone）的一则资产清算公告引起养老圈的关注与热议，据美国媒体披露：“黑石集团（Blackstone）正在脱手一笔18亿美元对养老地产的投资，这笔投资已蒙受逾6亿美元的损失。目前，黑石已出售约90处养老地产中的70处，其中一些养老地产此次售价较购入价大跌逾70%。”

作为全球最大的另类资产管理公司之一，黑石集团于1985年在美国纽约创立，从40万美元启动资金发展到如今管理资产规模突破万亿美元。根据公开财报显示：截至 2025 年 Q1，黑石总资产管理规模达1.167万亿美元，其中稳赚性资产达8601亿美元，占比超74%。作为一家以投资稳健性著称的投资公司，黑石集团这笔养老地产投资也成为近年来公司最糟糕的投资之一。

回到国内，2025年10月24日，上海联合产权交易所发布产权预披露公告显示，华润置地控股有限公司拟挂牌转让润地康养（深圳）产业发展有限公司100%股权，华润康养正式进入倒计时。华润置地董事会主席李欣曾表示：“当时康养业务很热门，置地没太多考虑就进入了，买完之后才发现，地产和康养的商业逻辑完全不同，置地在康养板块几十亿的投资回报水平未达预期，对于这种内耗型业务，华润置地坚决切割”。

黑石与华润的退出，在部分媒体眼中，成为养老行业走向衰败的标志，也意味着养老行业“稳定性强、不受中短期经济波动影响”的独有优势开始遭到质疑。

但，事实或许并非如此，在我看来：只有不挣钱的企业，没有不挣钱的行业，在养老行业，有大量的企业和项目是盈利的（只是都很低调），这是养老行业之所以存在的基本逻辑。

黑石与华润的退出，从浅层分析，是低估了养老行业的进入门槛和养老项目的操盘难度，从深层分析，又不尽相同：

于黑石而言，此次投资养老的失败主要有以下4点：1）缺失运营环节与能力：黑石赖以成名的“收购-改造-出售” 模型无法匹配养老地产的复杂性，养老地产的核心并非硬件与空间，而是运营能力，单纯的财务投资无法保证项目的增值；2）资产收购价格过高：黑石收购养老地产的时间点是2017年，正值养老热潮，资产收购价格明显处于历史高位；3）投资回收周期较短：在商业地产领域，黑石的投资周期通常在5年左右，与养老地产10年以上的投资逻辑天然错配；4）遭遇不可抗力因素：2020年美国爆发新冠疫情，全美养老机构成为重灾区，入住率从80%暴跌至41%左右，盈利模型瓦解的同时，资产亦大幅缩水。

于华润而言，传统地产高举高打的策略显然不适用当下的养老行业——高投入带来的品质提升始终无法在市场端获得对等溢价，项目进入运营阶段后，往往将长期陷入财务指标无法实现的困局。跳出地产思维，是唯一的解法。

与黑石、华润依然宣布退出养老截然相反的是，一批企业却坚定看好养老行业。在国外，行业巨头Welltower和Sonida Senior Living在逆势收购养老资产；在国内，以大家、泰康、国寿、太保为代表的险企在「险养融合」模式引领下，不断高歌猛进，逆势生长，成为机构养老3.0时代的主旋律。

以大家的家（大家保险旗下养老品牌）为例，作为近年来的「行业黑马」和「城心养老」模式的创领者，2025年大家的家五城连开——上海静安城心社区、长沙雨花城心社区、杭州胜利河城心社区、合肥梧桐里城心社区、沈阳和平城心社区相继投运。截至目前，大家的家已完成全国14个城市、16家城心社区布局，其开创的「城心养老」模式在第八届中国养老行业陆家嘴峰会上，得到政府、行业、市场高度关注和一致认可，场面空前。

而作为保险+养老模式的开创者，2025年，泰康保险旗下养老品牌“泰康之家”亦有多个养老项目投运——2025年4月25日，泰康之家·北京市海淀区西北旺镇养老服务中心开业；2025年7月26日，泰康之家·津园开业；2025年9月20日，泰康之家·滇园开业。截至目前，泰康之家已在全国24个城市开业27家养老社区。

在这些险企看来，中国养老产业正迎来6大机会：

机会1、机构养老有效需求正悄然爆发。虽然从官方数据来看，全国养老机构平均入住率依然处于较低水平，但从养老服务一线企业和从业者角度，却看到机构养老有效需求正悄然爆发。以北京为例，全市入住机构长者总规模（包含京籍外溢长者和入住未备案养老床位长者）持续上扬，机构养老真实需求早已突破1%大关；城心养老需求爆发式增长，行业城心养老标杆品牌——“大家的家”全国在营社区平均入住率维持在近90％的高位水平；城心之外，城区、近郊养老需求在近年来也呈倍速增长，北京康养·颐寿嘉园（顺义东竹园）、北京康养·颐寿嘉园（顺义空港）、天恒康养恒煦·满园、国寿嘉园·北京乐境、万科通州随园养老中心、中国太平·玉兰人家、太保家园· 北京国际颐养社区等项目均实现了快速去化。

机会2、资产过剩导致项目选择空间大。伴随地产行业剧痛转型，大量区位好、成本低、基础好的商业、酒店、办公、公寓、地产等物业长期空置，转型养老项目成为其中很多项目的唯一可能，这给养老企业选址带来很多选择性和主动性。

机会3、险企保单客户开始转化入住。在历经十余年市场培育期后，保单锁定的高净值养老需求客户资源开始有效转化，从而为险企旗下养老社区、养老机构带来大量优质客源。2025年，全国险企旗下养老社区、养老机构入住客户中，保单客户占比普遍大幅提升。

机会4、政策引领下行业发展更规范。近年来，国家发布多项政策引领养老行业规范发展——《养老机构预收费存管工作指引》、《养老机构消防安全管理规定》、《养老机构行政检查办法》，这些政策文件的出台虽在一定程度上增加了养老项目运营成本，但也极大推动了行业公平竞争、良性发展，对于险企这些正规军来说，是重大利好。

机会5、同业普遍收缩下项目更易获取。在同业放缓发展，甚至战略性放弃的背景下，养老项目的获取机会更大。一方面，已开业的既有养老项目存在大量收并购机会；另一方面，在增量市场，公建民营项目竞争弱化，大量险企已开始涉足。

机会6、实体养老场景带动保单销售依然可期。实体养老场景带动保单销售仍存在巨大想象空间，根据公开报道：截至2025年4月，大家的家城心社区赋能保单销售效果显著，大家人寿养老新单规模保费5年复合增长达71%，贡献率从6.8%跃升至41.3%，累计积累养老权益客户23万人；截至2025年11月，通过绑定养老社区服务，泰康“幸福有约”保单累计销售突破30万件，撬动超4000亿元保费规模 。 ‌‌

当「险养融合」逐渐成为行业主旋律，成为险企最确定性的选择后，一个很现实的问题也摆在了眼前，即：险企该如何布局养老？又该如何建立自己的差异化优势？我想，有以下6点值得坚定：

1、坚定模式创新。当业内都认为泰康重资产CCRC模式是「险养融合」的唯一答案时，大家开创了轻资产「城心养老」模式，并取得巨大成功，这让我们看到了「险养融合」的无限可能。在商业世界里，战略跟随很难成功，毕竟，没有人会记住第二名。

2、打造产品体系。当养老需求越来越多元化、个性化，单一的养老产品必将迎来巨大挑战，从大家的“城心医养、旅居疗养、居家安养”、到泰康的“近郊大型养老社区（CCRC）、城心养老公寓、区域养联体、康复医院”，再到国寿“近郊大型CCRC、城市护理型机构、市区普惠型嵌入式养老”，都让我们看到险企在产品体系上的长远布局。

3、聚焦项目盈利。险企做养老虽然具备耐心与长期资金优势，但对于养老团队来说，作为独立业务板块，平台和项目自身的造血能力、盈利与否依然至关重要。在养老行业，不建立在盈利结果上的建造能力、运营能力、服务能力，都是耍流氓。

4、重视人才建设。作为最复杂的运营业态之一，养老行业的运营能力、服务质量、经营水平高度依赖各层级、各岗位的人才梯队，在行业长期缺乏有效人才供给的客观背景下，险企必须尽早建立自己的“养老人才培养学院”，这是战略性动作。

5、布局中端市场。险企做养老，除光大外，几乎都从高端项目布局开始。站在保险的角度，高端项目更可以体现品牌形象，为保单销售赋能。然而，站在养老的角度，高端项目往往在经营上更具挑战。反观普惠养老市场，需求旺盛，供给不足，是养老行业真正的机会与利润空间，值得提早布局，降维打击。

6、深度赋能保险。从早期的参观展示，到如今的专属空间、深度体验、定制礼品，险企养老项目须不断进化，在理念、设计、运营环节不断创新，不断拥抱「险养融合」，最终实现保险赋能与养老运营的平衡、互惠。